Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) Beyanında İndirilebilecek Giderler Gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) mükellefleri, kira gelirlerini beyan ederken çeşitli giderleri gelirlerinden düşerek vergi avantajı sağlayabilirler. Bu yazıda, GMSİ beyanında indirilebilecek giderlerin hesabında kira gelirlerinin elde edildiği ayların mı dikkate alınacağı yoksa takvim yılının mı esas alınacağı konusuna değineceğiz. Kira Geliri ve Vergi Muafiyeti 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre, mesken olarak kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilir. 2024 yılı için belirlenen 33.000 TL’lik gelir vergisi istisnası dikkate alınarak, bu tutarın altında kalan kira gelirleri için vergi ödemesi yapılmaz. Ancak, kira gelirinin bu sınırı aşması durumunda beyanname verilmesi gerekmektedir. GMSİ Beyanında İndirilebilecek Giderler Kira gelirlerinden düşülebilecek giderler, gerçek gider yöntemi seçildiğinde uygulanabilir. Bu yöntemi tercih eden mükellefler, aşağıdaki harcamaları gelirlerinden indirebilir: 1. Kredi Faiz Giderleri Kiraya verilen gayrimenkulün satın alınması için kullanılan krediye ait faiz ödemeleri, ilgili yıl içinde yapılan ödeme tutarı kadar indirim konusu yapılabilir. 2024 yılına ait kredi faiz giderleri, o yılki kira gelirinden düşülebilir. 2. Amortisman Giderleri Kiraya verilen gayrimenkuller için her yıl belirli bir oran üzerinden amortisman ayrılabilir. Vergi Usul Kanunu’na göre, binaların yıllık amortisman oranı yüzde 2 olarak uygulanır. Bu gider, kira gelirinden düşülerek vergi avantajı sağlanabilir. 3. İktisap Bedelinin Yüzde 5’i Konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için, iktisap (satın alma) yılından itibaren 5 yıl boyunca, iktisap bedelinin yüzde 5’i gelirden indirilebilir. Ancak, bu indirim sadece ilgili gayrimenkulden elde edilen gelirle sınırlıdır ve fazlası zarar olarak sonraki yıllara devredilemez. 4. Isı Yalıtımı ve Enerji Tasarrufu Giderleri Gayrimenkulün değerini artıran ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlayan harcamalar, yıllık belirlenen sınırları aşması durumunda maliyet olarak dikkate alınabilir ve vergi avantajı sağlanabilir. 5. Ödenen Kira Giderleri Kendi mülkiyetindeki bir gayrimenkulü kiraya veren mükellefler, kendilerinin kirada oturması halinde ödedikleri kira bedelini gelirlerinden düşebilirler. Ancak, bu indirim diğer giderler düşüldükten sonra uygulanır ve gider fazlalığı oluşturamaz. Giderlerin İndirim Süresi ve Sınırları Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, ilgili yılın tamamını dikkate alarak giderlerini indirebilir. Kira geliri sadece iki ay boyunca elde edilse bile, yıl boyunca yapılan giderler dikkate alınarak indirim yapılabilir. Ancak, iktisap bedelinin yüzde 5’lik indirimi ve kiraya verenin ödediği kira giderinin indirilemeyen kısmı, sonraki yıllara devredilemez. Sonuç GMSİ beyannamesinde indirilebilecek giderler, mükellefin tercih ettiği yönteme göre değişiklik göstermektedir. Gerçek gider yöntemini seçenler, kredi faiz giderleri, amortisman, iktisap bedelinin yüzde 5’i, enerji tasarrufu harcamaları ve kendi kira ödemelerini belirli şartlar altında vergiden düşebilirler. Ancak, beyan edilen giderlerin mevzuata uygun olması ve belgelenmesi gerektiği unutulmamalıdır. Gayrimenkul sermaye iratlarının elde edilmesinde takvim yılı esası geçerli olduğundan, gerçek gider usulünü seçmeniz halinde kira geliri elde ettiğiniz gayrimenkule ait ilgili yıl içinde ödenen kredi faizlerinin ve söz konusu gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i tutarındaki indirimin, ayrıca bahse konu gayrimenkul için ayrılan amortismanların ve ikamet ettiğiniz konut için ödediğiniz kira bedellerinin, 2024 takvim yılının tümünün baz alınmak suretiyle gayrisafi hasılattan indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. Bu kapsamda, kira gelirinizin doğru şekilde vergilendirilmesi ve maksimum vergi avantajı sağlamak için mali müşavirinizden destek almanız faydalı olacaktır. ÖRNEK ÖZELGE T.C.GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞIİstanbul Vergi Dairesi BaşkanlığıGelir Kanunları Gelir Ve Kurumlar Vergileri Grup Müdürlüğü    Sayı:E-62030549-120[74/2023]-2473405.01.2024Konu:GMSİ beyanında indirilebilecek giderler  İlgi:07/03/2023 tarihli 1068322 sayılı özelge talep formu. İlgide kayıtlı özelge talep formunda, gayrimenkul sermaye iradı mükellefi olduğunuzu, 2022 takvim yılında iki aylık kira geliri (9.600 TL) elde ettiğiniz belirtilerek söz konusu gayrimenkulün iktisabı için kullanmış olduğunuz 2022 yılına isabet eden krediye ait faiz giderleri, söz konusu gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i ile kira geliri elde edilen gayrimenkul için ayrılacak amortisman tutarı ve oturduğunuz konuta ait kira giderinin verilecek gelir vergisi beyannamesinden gider olarak indirilebilmesi hususunda; 2022 takvim yılında yapılan  tüm gider tutarlarının mı yoksa elde edilen kira geliri dönemi kadar yapılan iki aylık  gider tutarının mı dikkate alınarak  indirim konusu yapılabileceği hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi” başlıklı 70 inci maddesinde, aynı maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmıştır. Aynı Kanunun; – 21 inci maddesinde, “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 1.500.000.000 lirası gelir vergisinden müstesnadır. (317 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2022 yılı için 9.500 TL. )  İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.”, – 74 üncü maddesinde, “Safi iradın bulunması için, 21 inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir: …  4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88′ inci maddenin 3′ üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz), … 6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin 3’üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) (6745 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle eklenen ibare, Yürürlük; 07.09.2016) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313 üncü maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.); … 10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz); …”  hükmüne yer verilmiştir. Yukarıda yer alan hükümler uyarınca, gayrimenkul sermaye iratlarının elde edilmesinde takvim yılı esası geçerli olduğundan, gerçek gider usulünü seçmeniz halinde kira geliri elde ettiğiniz gayrimenkule ait ilgili yıl içinde ödenen kredi faizlerinin ve söz konusu gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i tutarındaki indirimin, ayrıca bahse konu gayrimenkul için ayrılan amortismanların ve ikamet ettiğiniz konut için ödediğiniz kira bedellerinin, 2022 takvim yılının tümünün baz alınmak suretiyle gayrisafi hasılattan indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. Bununla birlikte, indirim konusu yapabileceğiniz iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutar ile ikamet edilen konut için ödenen kira giderinin indirilemeyen kısmı, gider fazlalığı sayılamayacağından söz konusu indirimden dolayı zarar doğması halinde bu zararı gelecek yıllarda elde edeceğiniz kira gelirlerinden indirim konusu yapmanız mümkün değildir. … Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Karen Audit veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.