Konunun Genel Çerçevesi Apartman ve site yöneticiliği faaliyetini sözleşmeye dayalı olarak yürüten şirketler açısından, apartman sakinlerinden toplanan aidatların kurum kazancına dahil edilip edilmeyeceği, bu tutarların katma değer vergisine tabi olup olmadığı ve söz konusu bedeller için fatura düzenlenip düzenlenmeyeceği uygulamada sıkça tereddüt edilen konular arasında yer almaktadır. Bu yazıda, Gelir İdaresi Başkanlığı görüşü doğrultusunda verilen özelge esas alınarak, apartman yöneticiliği yapan bir şirketin apartman giderleri için topladığı aidatların vergisel durumu yalnızca özelgede yer alan olay çerçevesinde değerlendirilmektedir. Özelgeye Konu Olayın Özeti Özelgeye konu olayda, bir şirketin apartman ve site yönetimi işini sözleşmeye dayalı olarak yürüttüğü, şirket bünyesinde açılan bir banka hesabının yalnızca ilgili apartmana ait aidat, yakıt, demirbaş ve benzeri giderlerin tahsil edilmesi ve bu giderlerin karşılanması amacıyla kullanıldığı belirtilmiştir. Apartman sakinleri ile yapılan sözleşme kapsamında, şirketin verdiği apartman yöneticiliği hizmeti karşılığında belirlenen hizmet bedeli için fatura düzenlendiği, buna karşılık apartmana ait aidat ve benzeri tutarların şirket hesabına yatırılması halinde bu tutarların tamamı için fatura düzenlenip düzenlenmeyeceği hususunda tereddüt oluştuğu ifade edilmiştir. Kurumlar Vergisi Açısından Değerlendirme Kurumlar Vergisi Kanununa göre, bir şirketin kurum kazancı, bir hesap döneminde elde edilen safi kazançtan oluşmaktadır. Ticari kazancın tespitinde ise işletmeye ait gelir ve giderlerin doğru şekilde ayrıştırılması gerekmektedir. Özelgede yapılan değerlendirmeye göre, apartman yöneticiliği faaliyeti kapsamında şirket tarafından sunulan danışmanlık ve yönetim hizmeti karşılığında alınan hizmet bedelleri, şirketin kurum kazancına dahil edilerek vergilendirilecektir. Buna karşılık, apartmanların ortak giderlerinin karşılanması amacıyla aidat, yakıt, demirbaş ve benzeri adlarla şirket hesabına aktarılan tutarlar, şirketin kendi geliri niteliğinde olmadığından kurum kazancına dahil edilmeyecektir. Ancak bu tutarlardan herhangi bir kısmın şirket bünyesinde kalması halinde, kalan tutar ilgili dönemde kurum kazancı olarak dikkate alınacaktır. Katma Değer Vergisi Açısından Aidatlar ve Hizmet Bedelleri Katma Değer Vergisi Kanununa göre, Türkiye’de ticari faaliyet kapsamında yapılan hizmet ifaları KDV’ye tabidir. Apartman yöneticiliği hizmeti de ticari bir faaliyet kapsamında sunulduğundan, bu hizmet karşılığında alınan bedeller KDV’ye tabi olacaktır. Özelgede, şirket tarafından mutad olarak verilen apartman ve site yönetimi hizmetleri ile apartman yönetimi tarafından yaptırılması kararlaştırılan tamirat, tadilat, hukuki işlemler gibi işler için verilen aracılık hizmetlerinin de KDV’ye tabi olduğu açıkça belirtilmiştir. Buna karşılık, apartmana ait giderlerin ödenmesi amacıyla herhangi bir hizmet ifası söz konusu olmaksızın şirket hesabında geçici olarak tutulan aidat ve benzeri tutarlar, fatura düzenlenmemesi şartıyla KDV’nin konusuna girmemektedir. Vergi Usul Kanunu Açısından Fatura Düzeni Vergi Usul Kanunu uyarınca, satılan mal veya yapılan hizmet karşılığında müşterinin borçlandığı bedeli göstermek üzere fatura düzenlenmesi zorunludur. Ancak, apartman adına tahsil edilen ve yalnızca apartman giderlerinin ödenmesinde kullanılan aidat ve benzeri tutarlar, bir hizmet veya teslim karşılığı olmadığından fatura düzenlenmesini gerektirmemektedir. Buna karşılık, şirket tarafından verilen apartman yöneticiliği hizmeti, aracılık hizmetleri veya aidatlardan şirket bünyesinde kalan tutarlar için genel hükümler çerçevesinde fatura düzenlenmesi zorunludur. Örnek ile Açıklama Site yönetimi alanında faaliyet gösteren Sivas Profesyonel Yönetim Hizmetleri A.Ş., bir apartmanla yaptığı sözleşme kapsamında apartman yöneticiliği hizmeti sunmaktadır. Apartman sakinlerinden toplanan aidatlar, yalnızca yakıt giderleri, bakım-onarım harcamaları ve ortak alan demirbaşlarının temini için şirketin açtığı özel bir hesapta toplanmaktadır. Özelgeye göre Şirket, apartman yöneticiliği hizmeti karşılığında belirlenen aylık hizmet bedeli için apartman adına fatura düzenlemekte ve bu bedel üzerinden KDV hesaplamaktadır. Buna karşılık, aidat olarak toplanan ve tamamen apartman giderlerinde kullanılan tutarlar için fatura düzenlememekte ve bu tutarları kurum kazancına dahil etmemektedir. Ancak aidatlardan herhangi bir nedenle şirkette kalan bir tutar olması halinde, bu tutar kurum kazancı olarak değerlendirilmekte ve faturalandırılmaktadır. Sonuç Apartman yöneticiliği yapan şirketler tarafından apartman giderleri için toplanan aidat, yakıt ve demirbaş bedelleri, şirket geliri niteliğinde olmadığından kurum kazancına dahil edilmez, KDV’ye tabi tutulmaz ve bu tutarlar için fatura düzenlenmez. Buna karşılık, şirketin verdiği apartman yöneticiliği ve aracılık hizmetleri karşılığında alınan bedeller kurum kazancına dahil edilerek KDV’ye tabi tutulur ve fatura düzenlenmesi gerekir. Bu değerlendirme, yalnızca özelgede yer alan somut olay için geçerlidir. Soru ve Cevap Tablosu SoruCevapApartman aidatları şirketin kurum kazancına dahil edilir mi?Hayır, giderler için toplanan aidatlar dahil edilmez.Apartman yöneticiliği hizmet bedeli vergilendirilir mi?Evet, kurum kazancına dahil edilir.Aidatlar KDV’ye tabi midir?Hayır, hizmet ifası yoksa tabi değildir.Yönetim hizmeti KDV’ye tabi midir?Evet, KDV’ye tabidir.Aidatlar için fatura düzenlenir mi?Hayır, düzenlenmez.Hizmet bedeli için fatura kesilir mi?Evet, kesilmesi zorunludur.Aidatlardan şirkete kalan tutar olursa ne olur?Kurum kazancı sayılır ve vergilendirilir.Aracılık hizmetleri KDV’ye tabi midir?Evet, KDV’ye tabidir.Ayrı banka hesabı kullanılması önemli midir?Evet, aidatların tevsiki açısından önemlidir.Bu uygulama tüm apartman yönetimleri için geçerli midir?Hayır, sadece özelgedeki olay için geçerlidir. ÖRNEK ÖZELGE T.C.  SİVAS VALİLİĞİ Defterdarlık Gelir Müdürlüğü    Sayı:67630374-105[9371068551]-1837216.06.2021Konu:Apartman Yöneticiliği Yapan Şirketin Apartman Giderleri İçin Topladığı Aidatların Kurum Kazancına Dahil Edilip Edilmeyeceği, KDV’ye Tabi Olup Olmadığı ve Fatura Düzenlenip Düzenlenmeyeceği Hk.      İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda, sözleşmeye dayalı olarak apartman yönetimi işi yaptığınız, şirketin alt hesap numaralarından bir tanesinin sözleşme yapılan apartmanın aidat/yakıt/demirbaş vb. paralarının yatırılması ve bu hesaptaki paraların ilgili apartmanın giderleri için apartmana fatura edilmek suretiyle harcanması için kullanıldığı, apartman üyeleri ile yapılan sözleşmeye istinaden şirketinizin alacağı hizmet bedeline fatura kesilerek dosyalama yapıldığından bahisle apartmana ait aidat/yakıt/demirbaş vb. paraların şirket hesabına yatırılması durumunda yatırılan tüm paralara fatura kesilip kesilmeyeceği hususunda Defterdarlığımız görüşü talep edilmektedir. I. KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN: 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 6 ncı maddesinde, kurumlar vergisinin, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı ve safi kurum kazancının tespitinde 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. Gelir Vergisi Kanununun 38 inci maddesinde, “Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müspet farktır. Bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce: 1. İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir; 2. İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur. Ticari kazancın bu suretle tespit edilmesi sırasında, Vergi Usul Kanununun değerlemeye ait hükümleri ile bu kanunun 40 ve 41 inci maddeleri hükümlerine uyulur.” hükümleri yer almaktadır. Buna göre, şirketinizin yapmış olduğu apartman/site yöneticiliği danışmanlığı hizmeti karşılığında ücret adı altında almış olduğu tutarların kurum kazancınıza dahil edilerek vergilendirilmesi gerekmektedir. Öte yandan, müşteriniz olan apartmanların ihtiyaçlarının karşılanmasında kullanılmak üzere şirketiniz banka hesabına aidat, yakıt, demirbaş vb. adlarla aktarılan tutarlar ise kurum kazancına dahil edilmeyecektir. Ancak, bu şekilde aktarılan tutarlardan şirketinize kalan kısımların bulunması halinde ilgili dönemde kurum kazancına dahil edileceği tabiidir. II. KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN: 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun; – (1/1) maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’ye tabi olduğu, – (4/1) maddesinde, hizmetin, teslim ve teslim sayılan haller ile mal ithalatı dışında kalan işlemler olduğu, bu işlemlerin bir şeyi yapmak, işlemek, meydana getirmek, imal etmek, onarmak, temizlemek, muhafaza etmek, hazırlamak, değerlendirmek, kiralamak, bir şeyi yapmamayı taahhüt etmek gibi şekillerde gerçekleşebileceği, – 20 nci maddesinin (1) ve (2) numaralı fıkralarında, teslim ve hizmet işlemlerinde matrahın, bu işlemlerin karşılığını teşkil eden bedel olduğu, bedel deyiminin, malı teslim alan veya kendisine hizmet yapılan veyahut bunlar adına hareket edenlerden bu işlemler karşılığında her ne suretle olursa olsun alınan veya bunlarca borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaat, hizmet ve değerler toplamını ifade ettiği hüküm altına alınmıştır. Ayrıca, KDV Genel Uygulama Tebliğinin “I/A-1. Verginin Konusunu Teşkil Eden İşlemler” başlıklı bölümünde, “KDV’nin konusuna giren işlemler, 3065 sayılı Kanunun 1 inci maddesinde sayılmış olup, mal teslimi veya hizmet ifalarının verginin konusuna girebilmesi için, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılmış olmaları veya aynı maddede belirtildiği üzere, “diğer” faaliyetler kapsamında yapılmaları gerekir…” açıklamasına yer verilmiştir. Buna göre, özelge talep formu ekinde yer alan Apartman/Site Yöneticiliği Danışmanlığı Sözleşmesi çerçevesinde ticari işletmeniz tarafından mutad olarak verilen site yönetimi hizmeti ve olağan hizmetler dışında, apartman yönetimi tarafından yaptırılması kararlaştırılan tamirat, tadilat, hukuki işler vb. gibi diğer hizmetler ile ilgili verilecek aracılık hizmeti de KDV’ye tabidir. Ancak, apartman aidatlarının tamamının veya bir kısmının hizmet ifa edilmeksizin apartmana ilişkin giderlerin ödenmesi için kullanılması amacıyla şirketinizin hesaplarında tutulması, fatura düzenlenmemiş olması koşuluyla verginin konusuna girmeyecektir. III. VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN: 213 sayılı Vergi Usul Kanununun; – 227 nci maddesinin birinci fıkrasında, “Bu kanunda aksine hüküm olmadıkça bu kanuna göre tutulan ve üçüncü şahıslarla olan münasebet ve muamelelere ait olan kayıtların tevsiki mecburidir.”, – 229 uncu maddesinde, “Fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesikadır.”, – (231/5) maddesinde, “Fatura, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azamî yedi gün içinde düzenlenir. Bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturalar hiç düzenlenmemiş sayılır.” hükümlerine yer verilniştir. Bu çerçevede, müşteriniz olan apartmanın ihtiyaçlarının karşılanmasında kullanılmak üzere şirketiniz banka hesabına aktarılan aidat, yakıt, demirbaş vb. tutarlar için fatura düzenlenmesine gerek bulunmamaktadır. Ancak, ticari işletmeniz tarafından verilen site yönetimi hizmeti ve faaliyetiniz kapsamındaki diğer hizmetler (apartman yönetimi tarafından yaptırılması kararlaştırılan tamirat, tadilat, hukuki işler vb. gibi diğer hizmetler ile ilgili verilecek aracılık hizmeti gibi) ile söz konusu aidat, yakıt, demirbaş vb. tutarlardan şirketinize kalan kısımların bulunması halinde bu tutarlar için, genel hükümler çerçevesinde fatura düzenlemeniz gerektiği tabiidir. Bilgi edinilmesini rica ederim. (*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir. (**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir. (***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır. ÖNERİLEN DİĞER İÇERİKLER Arabuluculuk Eğitimi Giderlerinin Serbest Meslek Kazancından İndirimi Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.