Konut Satışında Vergisel Maliyet Unsurlarının Belirlenmesi 1. Giriş Gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında değer artış kazancı doğurabilmektedir. Bu kazancın doğru şekilde hesaplanabilmesi için, satış hasılatından hangi unsurların indirilebileceği veya hangi ödemelerin maliyet bedeline dahil edilebileceği hususu büyük önem taşımaktadır. Özellikle tasarruf finansman sistemi kapsamında Eminevim benzeri firmalar aracılığıyla edinilen gayrimenkullerde, “organizasyon ücreti” adı altında yapılan ödemelerin vergisel niteliği uygulamada sıkça tereddüt konusu olmaktadır. Bu yazıda, Denizli Defterdarlığı tarafından 31.07.2024 tarih ve E-51421814-120[81-2023/17]-105635 sayılı özelgede ele alınan somut olay üzerinden konu ayrıntılı şekilde değerlendirilmektedir. 2. Özelgeye Konu Olayın Örnek Vak’a Olarak İncelenmesi Somut olayda; Gerçek kişi mükellef, 25.01.2022 tarihinde Eminevim firması aracılığıyla kat irtifakı tapusu ile bir gayrimenkul iktisap etmiştir. Gayrimenkul, 30.06.2022 tarihinde, yani iktisap tarihinden itibaren beş yıllık süre dolmadan elden çıkarılmıştır. Gayrimenkulün iktisabından önce, Eminevim firmasına “organizasyon ücreti” adı altında 18.000 TL ödeme yapılmıştır. Mükellef, bu bedelin değer artış kazancının safi tutarının tespitinde gider olarak indirilip indirilemeyeceği veya maliyet bedeline eklenip eklenemeyeceği konusunda tereddüt yaşamıştır. Bu çerçevede, söz konusu organizasyon bedelinin vergisel niteliği ve değer artış kazancı hesabındaki yeri değerlendirilmiştir. 3. Değer Artış Kazancının Hukuki Çerçevesi 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80. maddesi uyarınca; Gayrimenkullerin, iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak vergilendirilmektedir. Satış, devir, temlik veya trampa işlemleri “elden çıkarma” kapsamında değerlendirilmektedir. İlgili yıl için belirlenen istisna tutarının aşılması halinde, aşan kısmın beyan edilmesi gerekmektedir. Somut olayda gayrimenkul, beş yıllık süre dolmadan satıldığından elde edilen kazanç, değer artış kazancı hükümlerine tabidir. 4. Safi Değer Artış Kazancının Tespiti Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 81. maddesine göre; Safi değer artış kazancı, elden çıkarma karşılığında elde edilen hasılattan;-Gayrimenkulün iktisap bedeli,-Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler-Ödenen vergi ve harçlarindirilerek hesaplanmaktadır. Bu nedenle, hangi ödemelerin iktisap bedeline dahil edileceği, doğrudan vergi matrahını etkilemektedir. 5. Maliyet Bedelinin Vergisel Tanımı Vergi Usul Kanununun 262. maddesinde maliyet bedeli; Bir iktisadi kıymetin iktisap edilmesi veya değerinin artırılması dolayısıyla yapılan ödemeler ile Bu ödemelere müteferri tüm giderlerin toplamı olarak tanımlanmıştır. Bu tanım, gayrimenkulün edinilmesi için zorunlu olarak yapılan ve belge ile tevsik edilen ödemelerin, maliyet bedeline eklenmesine imkân tanımaktadır. 6. Eminevim Organizasyon Bedelinin Vergisel Niteliği İlgili özelgede yapılan değerlendirmeye göre; Eminevim projesi kapsamında ödenen organizasyon ücreti, gayrimenkulün iktisap edilebilmesi için zorunlu bir ödeme niteliğindedir. Bu bedelin;-Mükellef tarafından fiilen ödendiğinin belgelerle tevsik edilmesi,-Herhangi bir suretle geri alınmamış olmasışartıyla, Gayrimenkulün iktisap bedeline eklenmesi mümkündür. Dolayısıyla söz konusu organizasyon bedeli, değer artış kazancının safi tutarının tespitinde gider olarak değil, maliyet bedelinin bir unsuru olarak dikkate alınmalıdır. 7. Endeksleme Uygulaması ve Satış Kazancının Hesaplanması Özelgede ayrıca; Gayrimenkulün iktisap bedelinin, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi artış oranının %10 veya üzerinde olması şartıyla endekslenerek artırılabileceği, Satış hasılatından, endekslenmiş iktisap bedeli ile maliyet unsurlarının düşülmesi sonucu kalan tutarın, İlgili yıl için belirlenen istisna tutarını aşması halinde, aşan kısmın değer artış kazancı olarak beyan edilmesi gerektiği açıkça belirtilmiştir. 8. Sonuç ve Değerlendirme İlgili özelge, tasarruf finansman sistemi kapsamında edinilen gayrimenkullerde sıkça karşılaşılan önemli bir vergisel tereddüdü açıklığa kavuşturmaktadır. Buna göre; Eminevim’e ödenen organizasyon bedeli, Gayrimenkulün iktisabı için zorunlu olması, Belge ile tevsik edilmesi ve geri alınmamış olması şartıyla, Değer artış kazancının tespitinde maliyet bedeline eklenebilmektedir. 10 Soru – 10 Cevap SoruCevapDeğer artış kazancı nedirBeş yıl içinde satılan gayrimenkullerden doğan vergilendirilebilir kazançtırEminevim organizasyon bedeli gider yazılabilir miHayır, gider değil maliyet bedeline eklenirOrganizasyon bedeli maliyet bedeline dahil edilir miEvet, şartları sağlıyorsa dahil edilirGayrimenkul satışında maliyet bedeli nedirİktisap için yapılan tüm zorunlu ödemelerin toplamıdırDeğer artış kazancı nasıl hesaplanırSatış bedelinden maliyet ve giderler düşülerek hesaplanırBeş yıl kuralı nedirGayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satılmasıdırEndeksleme hangi durumda yapılırÜFE artışı %10 veya üzerindeyseOrganizasyon bedeli hangi şartla kabul edilirÖdemenin tevsiki ve geri alınmamış olması şartıylaDeğer artış kazancı istisnası nedirBelirli tutara kadar kazancın vergiden istisna edilmesidirEminevim konut satışında vergi doğar mıBeş yıl içinde satış varsa değer artış kazancı doğar ÖRNEK ÖZELGE _________________________________________________________________________________________________________ T.C.GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞIDenizli DefterdarlığıGelir Kanunları Grup Müdürlüğü   Sayı:E-51421814-120[81-2023/17]-10563531.07.2024Konu:Değer Artış Kazancının Tespitinde Eminevim Firmasına Ödenen Organizasyon Bedelinin Maliyet Bedeline Dahil Edilip Edilemeyeceği  İlgi:12.05.2023 tarihli ve 197735 kayıt sayılı özelge talep formunuz. İlgide kayıtlı özelge talep formunuzun incelenmesinden; 25.01.2022 tarihinde Eminevim firmasından almış olduğunuz gayrimenkulü 30.06.2022 tarihinde elden çıkardığınız belirtilerek, söz konusu gayrimenkulü satın almadan önce Eminevim firmasına organizasyon ücreti adı altında ödediğiniz 18.000 TL tutarın değer artış kazancının safi tutarının tespitinde gider olarak olarak indirilip indirilemeyeceği ya da maliyet bedeline eklenip eklenemeyeceği hususunda Başkanlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmıştır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır. … 6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.). Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder. Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (2022 takvim yılı gelirleri için 25.000 TL, 2024 takvim yılı gelirleri için 87.000 TL ) Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır…” hükmü yer almaktadır. Aynı Kanunun mükerrer 81 inci maddesinde ise, “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur. Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır. … Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” hükmüne yer verilmiştir. 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesinin (C) bendinde ise; “Vergi Kanunlarında yer alan “toptan eşya fiyatları genel endeksi” ibaresi “üretici fiyatları genel endeksi” ve “TEFE” ibaresi “ÜFE” olarak uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. 5429 sayılı Türkiye İstatistik Kanununun Mülga Geçici 8 inci maddesinde, “Diğer mevzuatta Devlet İstatistik Enstitüsü Başkanlığına yapılmış olan atıflar, Türkiye İstatistik Kurumu Başkanlığına,…yapılmış sayılır.” hükmü yer almıştır. Ayrıca, Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) resmi internet sitesinde 27.01.2014 tarihinde yapılan “Üretici Fiyat Endeksi” ile ilgili Kamuoyu Duyurusunda; “Toptan Eşya Fiyat Endeksi” (TEFE) ve “Üretici Fiyat Endeksi” (ÜFE) olarak kullanılan endekslerin yerine “Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi”nin (Yİ-ÜFE) kullanılacağı belirtilmiş bulunmaktadır. Öte yandan, Vergi Usul Kanununun 262 inci maddesinde, “Maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade eder.” hükmü yer almaktadır. Bu hüküm ve açıklamalara göre; 25.01.2022 tarihinde kat irtifakı tapusu ile satın aldığınız gayrimenkulün 30.06.2022 tarihinde, iktisap tarihinden itibaren 5 yıllık süre içinde elden çıkarılması nedeniyle elde edilen kazancın değer artışı kazancı hükümleri çerçevesince vergilendirilmesi gerekmekte olup söz konusu gayrimenkulün iktisap bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen, üretici fiyat endeksindeki artış oranının %10 veya üzerinde olması şartıyla, endeksleme yapılmak suretiyle artırılarak tespit edileceği, söz konusu gayrimenkulün satışından elde edilen hasılattan; elden çıkarılan malın iktisap bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve uhdenizde kalan giderlerin, ödenen vergi ve harçların indirilmesi sonucunda kalan tutarın ilgili yıl için belirlenen istisna (2022 takvim yılı için 25.000 TL) tutarını aşması halinde aşan kısmın değer artışı kazancı olarak beyan edilmesi gerektiği tabiidir. Diğer taraftan, değer artışı kazancının safi tutarının tespitinde, Eminevim projesi kapsamında gayrimenkulün iktisap edilebilmesi için “organizasyon ücreti” adı altında ödenen bedelin, tarafınızca ödendiğinin tevsik edilmesi ve herhangi bir suretle geri alınmaması halinde, iktisap bedelinin tespitinde maliyet bedeline eklenmesi mümkün bulunmaktadır. Bilgi edinilmesini rica ederim. (*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir. (**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir. (***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır. ÖNERİLEN DİĞER İÇERİKLER _________________________________________________________________________________________________________ Veraseten sahip olunan gayrimenkullerin satışında değer artış kazancı hesaplanır mı? Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Yazının yayımlandığı tarihten önceki ve/veya sonraki tarihte içerikteki bilginin güncel olmayabileceğini, geçici veya kalıcı olarak başka yasal düzenlemeler olabileceğini göz önünde bulundurunuz ve kendi durumunuza özel doğru bilgi için konuyla ilgili meslek erbabına/uzmanına danışmanız menfaatinize olacağını unutmayınız. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir. İçeriğin tamamı veya bir kısmı ticari amaçla izinsiz kopyalanamaz aksi durumda yasal işlem yapılır.