Giriş Şirketlerin veya şahıs işletmelerinin icra yoluyla gayrimenkul edinmeleri, özellikle iktisap (edinim) tarihi ve aktife alınma zamanı açısından önemli vergi sonuçları doğurur.Bu konuda en çok merak edilen hususlardan biri, ihale ile alınan taşınmazın hangi tarihte işletme aktifine kaydedilmesi gerektiğidir.Bu yazıda, Gelir İdaresi Başkanlığı – İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 21.09.2016 tarihli ve 11395140-105[187-2016-VUK2-9483]-140277 sayılı özelgesi esas alınarak, icra yoluyla alınan taşınmazların aktife alınma tarihinin belirlenmesine ilişkin esaslar ele alınmaktadır. 1. Olayın Özeti Bir şirket, 31 Mart 2015 tarihinde icra yoluyla yapılan ihale sonucunda bir arsa satın almıştır.Ancak taşınmazın eski sahibi, ihalenin feshi davası açmıştır.Mahkeme bu davayı reddetmiş ve karar 17 Mart 2016 tarihinde kesinleşmiştir.Bunun üzerine taşınmaz bedeli ile KDV ödemesi 8 Nisan 2016’da yapılmıştır.Ancak tapu tescil işlemi henüz gerçekleşmemiştir. Şirket, bu taşınmazı aktifine hangi tarihte kaydedeceğini sormuştur: İhale tarihi mi (31.03.2015), Bedel ödeme tarihi mi (08.04.2016), Yoksa tapuya tescil tarihi mi? 2. İlgili Mevzuat Çerçevesi Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) 187. maddesi “Bina ve Arazinin Envantere Alınması” başlığını taşır. Bu maddeye göre, mükellefin sahip olduğu bina ve araziler, işletmede kısmen veya tamamen kullanılsa bile tamamı üzerinden envantere alınır. Ancak taşınmazın hangi tarihte “edinilmiş” sayılacağı, iktisap tarihinin tespitiyle mümkündür. Bu konu, 76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirküleri’nin “Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi” bölümünde açıklanmıştır. 3. İktisap (Edinim) Tarihinin Belirlenmesinde Esaslar Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi uyarınca gayrimenkul mülkiyeti, tapuya tescil ile kazanılır. Bu nedenle genel kural olarak, iktisap tarihi = tapu tescil tarihidir. Ancak bazı istisnai durumlarda, tescilden önce fiilen kullanım hakkının devredilmesi halinde, bu tarih iktisap tarihi olarak kabul edilebilir. Bu istisnai durumlarda mükellef, taşınmazı fiilen kullanmaya başladığını: Teslim tutanakları, Tahsis belgeleri, Elektrik, su, doğalgaz, telefon faturaları gibi belgelerle tevsik etmelidir. 4. İcra Yoluyla Alınan Gayrimenkullerde Uygulama İcra dairesi aracılığıyla yapılan satışlarda mülkiyet, tapuya tescil işlemiyle kesinleşir. Ancak gayrimenkulün fiilen alıcıya teslim edilip kullanılmaya başlanması halinde, bu tarih de iktisap tarihi olarak kabul edilebilir. Dolayısıyla iki olasılık söz konusudur: DurumAktife Alınma TarihiTaşınmaz tapuya tescil edilmişseTapu tescil tarihiTapu tescilinden önce fiilen kullanıma başlanmışsaFiilen kullanıma başlama tarihi Bu tespit, VUK 187. madde ve 76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirküleri esas alınarak yapılır. 5. Özelgede Yer Alan Değerlendirme Gelir İdaresi Başkanlığı, özelgede şu sonuca varmıştır: Taşınmazın icra dairesinden fiilen teslim alındığı ve kullanılmaya başlandığı belgelerle ispatlanabiliyorsa, aktife alınma tarihi bu kullanım tarihidir. Eğer fiilen teslim alındığına dair belge yoksa, taşınmazın tapuya tescil edildiği tarih, aktife alınma tarihi olarak kabul edilir. Dolayısıyla taşınmaz, tescil tarihinden önce kullanılmaya başlanmadığı sürece, işletme aktifine tapu tescil tarihindekaydedilmelidir. 6. Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar İhale yoluyla alınan taşınmazlar, tescil işlemi uzun sürebileceğinden muhasebe açısından “geçici alım” veya “diğer alacaklar” hesaplarında izlenebilir. Taşınmazın fiilen teslim alındığı ve kullanılmaya başlandığı belgelenirse, o tarih itibarıyla 252 – Binalar veya 250 – Arazi ve Arsalar hesabına aktarılabilir. Tapu tescil tarihi genellikle vergisel açıdan güvenli referanstır. Ancak mükellef lehine belgeli fiili kullanım tarihinin kabulü mümkündür. 7. Sonuç İcra yoluyla satın alınan taşınmazların aktife alınma tarihi, kural olarak tapu tescil tarihidir. Ancak taşınmazın fiilen kullanıma bırakıldığı belgelenirse, bu tarih esas alınabilir. Bu yaklaşım, Vergi Usul Kanunu’nun 187. maddesi, Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi ve 76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirküleri hükümleriyle uyumludur. Atıf Yapılan Özelge T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı – İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 21.09.2016 tarihli ve 11395140-105[187-2016-VUK2-9483]-140277 sayılı özelgesi. 10 Soru – 10 Cevap Tablosu İle Konunun Özeti SoruCevap1. İcra yoluyla alınan taşınmaz ne zaman aktife alınır?Tapu tescil tarihinde veya fiilen kullanımın başladığı tarihte.2. Tapu tescili olmadan aktife alınabilir mi?Evet, fiilen kullanıma başlanmışsa ve belgelerle tevsik edilirse.3. Fiilen kullanıma başlanma nasıl ispatlanır?Teslim tutanağı, tahsis belgesi, elektrik-su-doğalgaz faturalarıyla.4. Hangi belge fiili kullanım için en güçlü delildir?İcra dairesi teslim tutanağı veya ilk kullanım faturaları.5. Tapu tescili yapılmazsa mülkiyet kazanılır mı?Hayır, Türk Medeni Kanunu’na göre mülkiyet tescille doğar.6. Bu durum muhasebe kayıtlarını nasıl etkiler?Tescil öncesi geçici hesaplarda, tescil sonrası 250/252 hesaplarında izlenir.7. İcra ihalesiyle alınan taşınmazın bedeli ödense yeterli midir?Hayır, fiilen kullanım veya tescil gereklidir.8. Vergisel açıdan hangi tarih güvenlidir?Tapu tescil tarihi.9. Fiili kullanım tarihi daha erkense avantaj sağlar mı?Evet, amortisman başlangıcı ve değerleme açısından avantaj doğurabilir.10. Bu görüş hangi özelgeye dayanmaktadır?21.09.2016 tarihli İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı özelgesine. ÖRNEK ÖZELGE T.C.GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI İSTANBUL VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞIMükellef Hizmetleri Usul Grup Müdürlüğü  Sayı:11395140-105[187-2016-VUK2-9483]-14027721.09.2016Konu:İcra yolu ile alınan taşınmazın aktife alınma tarihinin belirlenmesi.       …………. İlgi özelge talep formunuz ve eklerinin tetkikinden; 31/03/2015 tarihinde … ili … Köyü … …. Parselde kayıtlı “arsa” niteliğindeki taşınmazın satışı için … İcra Dairesi tarafından düzenlenen ihale sonucunda söz konusu taşınmazın ihalesinin şirketinizde kaldığını, ihale bedelinin 14/04/2015 tarihinde Vakıfbank “Vadesiz Emanet Hesabında”, … İcra Dairesi adına bloke edildiğini, ancak taşınmazın sahibi … A.Ş. tarafından … İcra Hukuk Mahkemesinde “ihalenin feshi” davası açıldığı, açılan davanın … İcra Hukuk Mahkemesinin 09/07/2015 tarih ve …. sayılı kararı ile şirketiniz lehine sonuçlandığı ve söz konusu kararın 17/03/2016 tarihinde kesinleştiği, Buna istinaden, Vakıfbank “Vadesiz Emanet Hesabında” … İcra Dairesi adına bloke edilen taşınmaz bedeli ile KDV ödemesinin 08/04/2016 tarihinde yapıldığı belirtilerek, söz konusu taşınmazın şirketinizin aktifine alınması bakımından; ihale sonucunda taşınmaz bedelinin icra dairesinin hesabına yatırıldığı tarih (31/03/2015) itibarıyla mı, mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra vergilerin ödendiği tarih (08/04/2016) itibarıyla mı, yoksa taşınmazın tapuya tescil edildiği tarih (henüz tescil edilmedi) itibarıyla mı kaydedileceği hususlarında Başkanlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmaktadır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun “Bina ve Arazinin Envantere Alınması” başlıklı 187’nci maddesinde; “Ferdi teşebbüslerde, mükellefin sahip olduğu bina ve arazi hakkında aşağıda yazılı esaslar cari olur: 1. Fabrika, ambar, atelye, dükkan, mağaza ve arazi -işletmede ister kısmen, ister tamamen kullanılsınlar- değerlerinin tamamı üzerinden envantere alınır. 2. Ticaret hanları gibi oda oda veya kısım kısım kullanılabilen binalarla evlerin ve apartmanların yarısından fazlası işletmede kullanıldığı takdirde envantere ithal edilir. 3. Envantere alınan gayrimenkullerin kullanış tarzlarında sonradan vaki olacak değişiklikler, hesap yılı içinde nazara alınmaz.” hükmü yer almaktadır. Konuyla ilgili olarak yayımlanan 76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinin “Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi” başlıklı bölümünde; “Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu’nun 705’inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir. Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındığı durumlarda da fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındığının yukarıda sözü edilen belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, tapu tescil işlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldığı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.” açıklamalarına yer verilmiştir. Öte yandan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704 ve 705’inci maddelerine göre taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması, tapuya tescille doğacağından “iktisap tarihi” olarak, tapu tescil tarihinin esas alınması gerekir. Ancak, gayrimenkulün fiilen kullanım hakkının tapu tescil tarihinden önce alıcıya bırakılmış olması halinde ise bu tarih “iktisap tarihi” olarak dikkate alınacaktır. Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre; İcra Dairesinden ihale yoluyla almış olduğunuz söz konusu taşınmazın tarafınızca tapuya tescil edildiği tarihten daha önce İcra Dairesince fiilen kullanıma hazır bir şekilde tarafınıza bırakıldığının belgeleriyle birlikte tevsik edilmesi durumunda (fiilen kullanıma bırakıldığı) bu tarih itibarıyla, diğer durumlarda ise söz konusu taşınmazın tapuya tescil edildiği tarih itibarıyla şirketinizin aktifine alınabileceği tabiidir. Bilgi edinilmesini rica ederim.  (*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir. (**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir. (***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır. ÖNERİLEN DİĞER İÇERİKLER Gayrimenkul Satışında Gerçek Kişiler İçin Değer Artış Kazancı ve Maliyet Hesabı Nasıl Yapılır? Deprem Nedeniyle Hasar Gören Gayrimenkullerin Vergi Beyanı Vakfın kullanımına bedelsiz bırakılan gayrimenkulün beyanı Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir. Anahtar Kelimeler icra yoluyla taşınmaz alımı, tapu tescil tarihi, aktife alma tarihi, fiili kullanım tarihi, VUK 187, gayrimenkul iktisap tarihi, vergi usul kanunu, 76 seri no’lu sirküler, icra ihalesi, tapu kaydı, mülkiyetin kazanılması, Türk Medeni Kanunu 705, amortisman başlangıcı, gayrimenkul muhasebeleştirme, icra dairesi teslim tutanağı, değer artışı kazancı, gayrimenkul vergilendirme, GİB özelgesi, İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, tapuya tescil olmadan kullanım