Ön Alım Hakkı Kullanılarak Edinilen Hissenin Vergisel Sonucu Taşınmazlarda paylı mülkiyet yapısında, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan ön alım (şufa) hakkı, mülkiyet hukukunun önemli kurumlarından biridir. Bu hakkın kullanılması sonucunda edinilen taşınmaz paylarının daha sonra satılması halinde değer artış kazancı doğup doğmayacağı, uygulamada sıkça tereddüt edilen bir konudur. Bu yazıda konu, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından verilen ve yalnızca somut olaya dayanan bir özelge çerçevesinde, teknik vak’a diliyle ele alınmaktadır. Özelgeye Konu Olayın Özeti İlgili özelgede; Mükellef, … ili … ilçesi … Mahallesi … ada … parselde kayıtlı taşınmazda, 19.12.2018 tarihinden itibaren 127029/47 oranında paydaş konumundadır. Aynı taşınmazda paydaş olan diğer hissedarlar, 13.11.2019 ve 29.11.2019 tarihlerinde paylarını üçüncü kişilere satmıştır. Mükellef, bu satışlar üzerine ön alım hakkını kullanmak amacıyla şufa davası açmıştır. Dava sonucunda, davalı adına kayıtlı 1058575/5968232 oranındaki taşınmaz payı, mahkeme kararı doğrultusunda tapuda mükellef adına tescil edilmiştir. Mükellef, şufa davası sonucunda edindiği bu payı satması halinde değer artış kazancı doğup doğmayacağı hususunda idarenin görüşünü talep etmiştir. Değer Artış Kazancı Açısından Yasal Çerçeve Gelir Vergisi Kanununa göre, ivazsız olarak edinilenler hariç olmak üzere, taşınmazların iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmektedir. Bu kapsamda; Satış, Devir ve temlik, Trampa, Takas, Kamulaştırma, Ticaret şirketlerine sermaye olarak koyma işlemleri “elden çıkarma” olarak kabul edilmektedir. Şufa Davasında İktisap Tarihinin Önemi Vergisel değerlendirmede en kritik unsur, iktisap tarihinin doğru belirlenmesidir. Türk Medeni Kanununa göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılmakla birlikte, mahkeme kararı ile kazanılan mülkiyetlerde, tasarruf yetkisinin kullanılabilmesi tapu tesciline bağlıdır. Bu nedenle, şufa davası sonucunda edinilen taşınmaz payı bakımından iktisap tarihi, mahkeme kararı doğrultusunda yapılan tapu tescil tarihidir. Mevcut Pay ile Şufa Yoluyla Edinilen Payın Ayrı Ayrı Değerlendirilmesi İdare, özelgede önemli bir ayrım yapmıştır: 19.12.2018 tarihinde iktisap edilen mevcut pay, Şufa davası sonucunda sonradan iktisap edilen pay vergisel açıdan ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Bu kapsamda; Mevcut payın, iktisap tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra satılması halinde değer artış kazancı oluşmaz. Şufa davası sonucunda iktisap edilen payın, iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması halinde, elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilir. İstisna Uygulaması ve Beyan Yükümlülüğü Değer artış kazançlarında, ilgili takvim yılı için belirlenen istisna tutarını aşmayan kazançlar gelir vergisinden istisnadır. Ancak; Şufa davası sonucunda edinilen payın, Beş yıl içinde satılması, Elde edilen kazancın istisna tutarını aşması halinde, aşan kısmın yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Sonuç ve Genel Değerlendirme İlgili özelgeye göre; Şufa davası sonucunda edinilen taşınmaz payı, ayrı bir iktisap olarak değerlendirilir. Her bir pay için iktisap tarihi ve beş yıllık süre ayrı ayrı dikkate alınır. Şufa yoluyla edinilen payın, iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması halinde değer artış kazancı doğar. Daha önce iktisap edilen payın, beş yıl geçtikten sonra satılması halinde ise değer artış kazancı söz konusu olmaz. 10 Soru ve 10 Cevap İle Konunun Özeti SoruCevapŞufa davası nedir?Paylı mülkiyette ön alım hakkının dava yoluyla kullanılmasıdır.Şufa ile edinilen pay iktisap sayılır mı?Evet, ayrı bir iktisap olarak değerlendirilir.Şufa payında iktisap tarihi nedir?Tapuda tescil tarihidir.Şufa ile edinilen pay satılırsa vergi doğar mı?Beş yıl içinde satılırsa doğar.Değer artış kazancı hangi kanunda düzenlenir?Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80. maddesinde.Mevcut pay ile şufa payı birlikte mi değerlendirilir?Hayır, ayrı ayrı değerlendirilir.Beş yıl nasıl hesaplanır?İktisap tarihinden itibaren.İstisna tutarı var mı?Evet, her yıl belirlenen istisna tutarı vardır.İstisna aşılırsa ne olur?Aşan kısım beyan edilir.Beş yıl geçerse vergi olur mu?Hayır, değer artış kazancı oluşmaz. ÖRNEK ÖZELGE T.C.GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞISamsun DefterdarlığıGelir Kanunları Grup Müdürlüğü   Sayı:E-13649056-120[2023-ÖZE-21]-5934703.06.2024Konu:Şufa davası sonucunda edinilen gayrimenkülün satışında değer artış kazancı  İlgi:11.04.2023 tarihli özelge talep formu. İlgide kayıtlı özelge talep formunda, … ili … ilçesi … Mahallesi … ada … numaralı parselde kayıtlı taşınmaza 19/12/2018 tarihinden itibaren 127029/47 hisse payı ile paydaş olduğunuzu, ön alım hakkınızı kullanmak amacıyla şufa davası açtığınızı ve dava sonucunda davalı adına kayıtlı 1058575/5968232 oranındaki taşınmaz hissesinin, anılan mahkeme kararı doğrultusunda tapuda adınıza tescil edildiği belirterek bahse konu hissenizi satmanız halinde, değer artışı kazancının doğup doğmayacağı hususunda görüş talep edilmektedir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer 80 inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır. … 6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dâhil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.). Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder. Taksi, dolmuş, minibüs ve umum servis araçlarına ait ticari plakaların elden çıkarılmasından doğan kazançların tamamı ile bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (323 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2023 tarihinden itibaren 55.000 TL.) Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır. …” hükmüne yer verilmiştir. Öte yandan, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” hükmüne yer verilmiştir. Aynı Kanunun 732 nci maddesinde ise, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” hükmü yer almaktadır. Öte yandan, özelge talep formunuz ekinde yer alan … 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 09/02/2022 tarihli ve Esas No: …, Karar No: … sayılı kararının incelenmesinden, … ili … ilçesi … Mahallesi … ada … numaralı parselde kayıtlı taşınmaza 19/12/2018 tarihinden itibaren 127029/47 hisse payı ile paydaş olduğunuz, davaya konu olan söz konusu taşınmazda paydaş olan bir kısım hissedarın, 13/11/2019 ve 29/11/2019 tarihlerinde toplam 1.323,22 m2’lik hisselerini sattıklarını öğrenmeniz üzerine, ön alım hakkınızı kullanmak amacıyla şufa davası açtığınız ve dava neticesinde de davalı adına kayıtlı 1058575/5968232 oranındaki taşınmaz hissesinin, anılan mahkeme kararı doğrultusunda tapuda adınıza tescil edildiği anlaşılmıştır. Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalara göre, ivazsız olarak elde edilenler hariç olmak üzere taşınmazların iktisap tarihinden itibaren beş 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda, elde edilen kazançlar değer artışı kazancı hükümlerine göre vergilendirilmektedir. Bu bağlamda, söz konusu arsadaki mevcut payınız ile şufa davası sonucunda iktisap edilen payın, beş yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda söz konusu arsa paylarına ait iktisap tarihlerinin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. Buna göre, şufa davası sonucunda iktisap ettiğiniz arsa payının, iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda elde edilen kazancın, ilgili takvim yılı için belirlenen istisna tutarını aşması halinde, aşan kısmın tarafınızca değer artışı kazancı olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Öte yandan, 19/12/2018 tarihinde iktisap ettiğiniz arsa payına isabet eden kısmın ise iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satılması halinde değer artışı kazancı oluşmayacağı tabiidir. Bilgi edinilmesini rica ederim. (*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir. (**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir. (***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır. ÖNERİLEN DİĞER İÇERİKLER Şahsi Aracın Kiralanmasından Elde Edilen GMSİ’de Motorlu Taşıtlar Vergisi Gider Yazılabilir mi? Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.