Türkiye’de konut veya iş yeri teslimlerinde yabancı uyruklu gerçek kişilere sağlanan KDV istisnası, gayrimenkul sektörü ve vergi uygulamaları açısından önemli avantajlar sağlayabiliyor. Ancak bu istisnadan faydalanabilmek için belirli şartların karşılanması gerekiyor. Son dönemde bu konuda sıkça gündeme gelen konulardan biri de geçici görevle Türkiye’de bulunan yabancı uyruklu kişilere yapılan konut satışlarında istisna uygulanıp uygulanamayacağıdır. Yabancıların Türkiye’de Yerleşik Sayılması Ne Anlama Gelir? 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre, bir gerçek kişinin Türkiye’de yerleşmiş sayılabilmesi için ya Türkiye’de ikametgahının bulunması ya da bir takvim yılı içinde altı aydan fazla süreyle Türkiye’de kalmış olması gerekir. Ancak bu kuralın bir istisnası vardır: Belli ve geçici bir görev ya da iş için gelen yabancılar, Türkiye’de altı aydan fazla kalsalar bile yerleşik sayılmazlar. Bu ayrım oldukça kritiktir çünkü KDV istisnasından faydalanacak yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de yerleşmiş olmaması gerekir. Eğer bir kişi Türkiye’de sürekli bir pozisyonda görev yapıyor ve altı aydan uzun süredir burada ikamet ediyorsa, yerleşik kabul edilir ve KDV istisnasından yararlanamaz. Örnek Olay: Dünya Bankası Çalışanı Dünya Bankası İstanbul Şubesi bünyesinde 2016-2023 yılları arasında özel operasyonlar direktörü olarak çalışan yabancı uyruklu bir kişinin durumu bu bağlamda incelenmiştir. Kişi uzun süre Türkiye’de ikamet etmiş, İstanbul’da ikametgah kaydı oluşturmuş ve sabit bir görev üstlenmiştir. Bu durumda, kişinin görevi “geçici” değil, devamlı nitelikte değerlendirilmiştir. Dolayısıyla bu kişi, 193 sayılı Kanun’a göre Türkiye’de yerleşik sayılmış ve tam mükellefiyet esasına göre vergilendirilmiştir. Aynı zamanda, Türkiye’de yerleşik sayıldığı için bu kişiye yapılan konut tesliminde KDV istisnası uygulanamamıştır. KDV İstisnası İçin Gerekli Şartlar Neler? 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13/i maddesine göre, konut veya iş yeri teslimlerinde KDV istisnası uygulanabilmesi için: Alıcının yabancı uyruklu gerçek kişi olması, Türkiye’de yerleşmiş olmaması, Taşınmaz bedelinin döviz olarak Türkiye’ye getirilmiş olması, Satın alınan gayrimenkulün ilk teslim olması gerekir. KDV Genel Uygulama Tebliği’nde de bu şartlar ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Yabancı uyruklu kişiler, yalnızca geçici süreyle Türkiye’de bulunanlar veya Türkiye’de 6 aydan az süreyle kalanlar olarak değerlendirildiği sürece bu istisnadan faydalanabilir. Vergi Mükellefiyeti ve Yerleşiklik İlişkisi Kişi eğer Türkiye’de 6 aydan fazla süreyle kalmışsa ya da ikametgah adresini Türkiye’ye aldırmışsa, bu kişi tam mükellef olarak değerlendirilecektir. Bu durumda, Türkiye’de elde ettiği kazanç ve gelirler üzerinden Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine göre vergilendirilir. Dolayısıyla, taşınmaz tesliminde KDV istisnası da uygulanamaz. Sonuç ve Öneriler Yabancı uyruklu kişilere yapılan gayrimenkul teslimlerinde KDV istisnası uygulaması yapılabilmesi için “Türkiye’de yerleşiklik” durumu titizlikle analiz edilmelidir. Özellikle uzun süreli görevle Türkiye’de bulunan yabancıların, oturum süreleri, ikametgah adresleri ve görevlerinin süresi gibi bilgiler ayrıntılı şekilde değerlendirilmelidir. Şirketlerin, yabancı çalışanlarına veya müşterilerine taşınmaz satışı yapmadan önce vergi danışmanlığı alarak durumu netleştirmeleri, ileride çıkabilecek cezai yaptırımları önlemeleri açısından büyük önem taşır. … ÖZELGE ÖRNEĞİ T.C.GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞIİstanbul Vergi Dairesi BaşkanlığıGelir Kanunları KDV-ÖTV Grup Müdürlüğü    Sayı:E-39044742-130[Özelge]-30560110.03.2023Konu:Geçici görevle Türkiye’de bulunan yabancı uyruklu kişiye konut tesliminde KDV istisnası  İlgi:… tarih ve … evrak kayıt numaralı özelge talep formunuz. İlgide kayıtlı özelge talep formunda, Şirketiniz tarafından, Dünya Bankası … Şubesinde 1/2/2016-31/1/2023 tarihleri arasında geçici görevli olarak çalışan yabancı uyruklu kişiye konut satılacağı belirtilerek söz konusu konut satışının Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun 13/i maddesi kapsamında KDV’den istisna olup olmadığı hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmiştir. GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun; -“Mevzu” başlıklı 1 inci maddesinde, “Gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır.”, -“Mükellefler” başlıklı 3 üncü maddesinde; “Aşağıda yazılan gerçek kişiler Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kazanç ve iratlarının tamamı üzerinden vergilendirilirler. 1-Türkiye’de yerleşmiş olanlar; …“, – “Türkiye’de yerleşme” başlıklı 4 üncü maddesinde, “Aşağıda yazılı kimseler Türkiye’de yerleşmiş sayılır: 1. İkametgahı Türkiye’de bulunanlar (İkametgah, Kanunu Medeninin 19 uncu ve müteakip maddelerinde yazılı olan yerlerdir.); 2. Bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (Geçici ayrılmalar Türkiye’de oturma süresini kesmez.)“, -“Yerleşme sayılmayan haller” başlıklı 5 inci maddesinde ise; “Aşağıda yazılı yabancılar memlekette altı aydan fazla kalsalar dahi, Türkiye’de yerleşmiş sayılmazlar: 1. Belli ve geçici görev veya iş için Türkiye’ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler; …“ hükümlerine yer verilmiştir. Gelir Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı hükmünün tatbikinde dikkat edilecek esas nokta; yabancı gerçek kişinin belli ve geçici bir görev veya iş için Türkiye’ye gelmiş olmasının tespit edilmesidir. Yani bu yabancının Türkiye’de yapacağı işin veya görevin ne olduğu açık olarak izah edilebilmeli ve bu iş veya görev yapılıp neticelendirildikten sonra Türkiye’den ayrılmayı behemehal icap ettirecek bir mahiyet göstermelidir. Yukarıda yer verilen hüküm ve açıklamalara göre, Dünya Bankası … Şubesi bünyesinde görev yapan yabancı uyruklu kişinin, Türkiye’de geçici olarak nitelendirilecek bir görevi ifa etmediği ve söz konusu şirketin Türkiye’deki oluşumu içerisinde devamlılık arz eden bir pozisyondan kaynaklı görevi üstlendiği anlaşılmaktadır. Başka bir ifade ile kişinin Türkiye’de bulunmasına neden olan iş veya görev geçici olmayıp, kişinin Türkiye’den ayrılmasından sonra da Şirketin İstanbul Şubesinde devamlılığını sürdürecektir. Bu nedenle, Dünya Bankası Grubu’nun Türkiye’deki oluşumu bünyesinde sabit nitelik arz eden bir pozisyonda (özel operasyonlar direktörü) ücret karşılığı yapılan faaliyetin geçici görev ya da iş niteliğinde değerlendirilmesi mümkün bulunmamakta olup, … adlı şahsın Türkiye’ye atanma tarihi olan 1/2/2016 tarihinden ikametgah kaydının yapıldığı tarihe kadar olan dönem için her bir takvim yılında Türkiye’de 6 aydan fazla kalmış olması halinde Türkiye’de yerleşmiş sayılarak tam mükellefiyet esasında vergilendirilecektir. Diğer taraftan, GİB İntranet Yönetim Bilgi Sistemi MERNİS Adres Bilgileri Sorgulama kayıtlarında adı geçenin 6/6/2022 tarihi itibarıyla ikametgah adresinin, İSTANBUL olduğu görüldüğünden, bir takvim yılında Türkiye’de 6 aydan fazla bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, 6/6/2022 tarihinden itibaren Türkiye’de tam mükellef olduğunun kabulü gerekmektedir. KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN 3065 sayılı KDV Kanununun 13/i maddesinde, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimlerinin KDV den istisna olduğu hüküm altına alınmıştır. KDV Genel Uygulama Tebliğinin “Konut veya İş Yeri Teslimlerinde İstisna” başlıklı (II/B-12) bölümünün “İstisnadan Yararlanacak Alıcılar” alt başlıklı (II/B-12.1.3.) bölümünde; “b) Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler 5901 sayılı Kanunun (3/1-d) maddesinde, yabancının Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişiyi ifade ettiği hüküm altına alınmıştır. 193 sayılı Kanunun “Türkiye’de yerleşme” başlıklı 4 üncü maddesine göre, ikametgahı Türkiye’de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (Geçici ayrılmalar Türkiye’de oturma süresini kesmez.) Türkiye’de yerleşmiş sayılır. Aynı Kanunun 5 inci maddesi uyarınca, belli ve geçici görev veya iş için Türkiye’ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler ile tutukluluk, hükümlülük veya hastalık gibi elde olmayan sebeplerle Türkiye’de alıkonulmuş veya kalmış olan yabancılar memlekette altı aydan fazla kalsalar dahi, Türkiye’de yerleşmiş sayılmazlar. Buna göre, Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan ve 193 sayılı Kanuna göre Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler bu istisnadan faydalanabilir.” açıklamalarına yer verilmiştir. Buna göre, … adlı şahsın Türkiye’ye atanma tarihi olan 1/2/2016 tarihinden ikametgah kaydının yapıldığı tarihe kadar olan dönem için her bir takvim yılında Türkiye’de 6 aydan fazla kalmış olması halinde, Türkiye’de yerleşmiş sayılarak tam mükellefiyet esasında vergilendirileceğinden ve 6/6/2022 tarihinden itibaren ise Türkiye’de tam mükellef olduğundan yabancı uyruklu kişiye taşınmaz satışında KDV Kanununun 13/i maddesi kapsamında istisna uygulanması mümkün bulunmamaktadır. … Şimdi de soru-cevaplarla uygulamayı özetleyelim. Yabancı Uyruklu Kişilere Konut Satışında KDV İstisnası Hakkında 10 Soru 10 Cevap Yabancı uyruklu kişilere yapılan konut satışlarında KDV istisnası var mı?Evet. 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13/i maddesine göre, belirli şartlar altında yabancı uyruklu kişilere yapılan konut veya iş yeri teslimleri KDV’den istisnadır. KDV istisnasından yararlanmak için temel şartlar nelerdir?Alıcının yabancı uyruklu olması, Türkiye’de yerleşik olmaması, gayrimenkulün ilk teslim olması ve satış bedelinin döviz olarak Türkiye’ye getirilmiş olması gereklidir. “Türkiye’de yerleşik olmamak” ne demektir?193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre, Türkiye’de ikametgahı olmayan ve bir takvim yılında 6 aydan fazla Türkiye’de bulunmayan kişiler Türkiye’de yerleşik sayılmaz. Geçici görevle Türkiye’de bulunan bir yabancı bu istisnadan yararlanabilir mi?Sadece geçici görev süresi kısa ve geçici nitelikte ise ve kişi Türkiye’de 6 aydan fazla kalmamışsa yararlanabilir. Ancak görev kalıcı ve sürekli hale gelmişse kişi yerleşik sayılır ve istisnadan faydalanamaz. Bir kişinin Türkiye’de yerleşik sayılması neye göre belirlenir?İkametgah kaydı Türkiye’deyse ya da bir takvim yılı içinde 6 aydan fazla Türkiye’de bulunmuşsa o kişi yerleşik kabul edilir. İkametgah kaydı Türkiye’de olan bir yabancı istisnadan yararlanabilir mi?Hayır. İkametgahı Türkiye’de olan bir kişi Türkiye’de yerleşik sayılır ve KDV istisnasından faydalanamaz. İnceleme konusu olayda kişi neden istisnadan yararlanamadı?İlgili kişi, Dünya Bankası İstanbul Şubesi’nde uzun süreli ve sabit bir görevde çalışmış, ikametgahını Türkiye’ye taşımış ve her yıl Türkiye’de 6 aydan fazla kalmıştır. Bu nedenle Türkiye’de yerleşik sayılmış ve KDV istisnası uygulanmamıştır. KDV istisnası için Türkiye’de 6 aydan az kalmak yeterli midir?Evet, ancak görev geçici olmalı ve ikametgah kaydı Türkiye’de olmamalıdır. Ayrıca kişinin Türkiye’deki görevi bittikten sonra ülkeyi terk etmesi beklenir. Konut satışında ödeme şekli istisna açısından önemli midir?Evet. Konut satış bedelinin döviz cinsinden Türkiye’ye getirilmesi istisna için zorunlu şarttır. İstisnadan yararlanamayan kişiler konut alımında hangi vergiye tabi olur?Bu kişiler için konut teslimi genel hükümler çerçevesinde KDV’ye tabidir. Yani gayrimenkul KDV oranı üzerinden vergilendirilir. Bu cevaplar, yabancı uyruklu kişilere yapılan konut satışlarında KDV istisnası uygulamasına dair sık sorulan sorulara cevap vermeyi amaçlamaktadır. Her somut durumda koşullar çerçevesinde konunun uzmanları tarafından detaylı değerlendirme yapılması önerilir. Kaynak: GİB Özelge Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan bilgi, görsel, tablolar, açıklama, yorum, analiz ve bir bütün olarak içeriğin tamamı sadece genel bilgilendirme amacıyla verilmiştir. Kişi veya kuruma özel profesyonel bir bilgilendirme ve yönlendirmede bulunma amacı güdülmemiştir. Konu ile benzerlik gösterse de her işletmenin kendi özel şartları nedeniyle farklı durumları olabilir. Bu nedenle, bu yazıda belirtilen içerikte yola çıkarak işletmenizi etkileyecek herhangi bir karar alıp uygulamaya geçmeden önce, uzmanına danışmanız menfaatiniz gereğidir. Muhasebenews veya ilişkili olduğu kişi veya kurumlardan hiç biri, bu belgede yer alan bilgi, tablo, görsel, görüş ve diğer türdeki tüm içeriklerin özel veya resmi, gerçek veya tüzel kişi, kurum ve organizasyonlar tarafından kullanılması sonucunda ortaya çıkabilecek zarar veya ziyandan sorumlu değildir.